▶전세사기 피하는 6가지 방법
이제 막 사회초년생이 되어 집을 구하거나 신혼부부들이 첫 집을 구하는 과정에서 전세사기가 종종 일어나곤 합니다.
이를 예방하기 위해서는 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
■전세사기의 피해 사례
이 사례는 실제로 발생했던 사례로 돈 한푼 없이 1277채의 빌라 명의를 가진 집주인이 세금 체납으로 소유 빌라가 공매로 넘어간 사건입니다.
1) 임차인이 2.5억에 A(빌라 건축주)와 전세계약
2) 전세보증금을 받은 후 A는 B(빌라 바지사장/72억원 채무자)로 집주인 명의변경(동시 진행)
3) 임차인은 B(72억원 채무자)와 임차계약으로 진행
4) B의 72억 세금 체납으로 인해 경매가 아닌 공매로 진행
위처럼 세금 체납으로 인해 공매가 진행되는 경우 임차인이 확정일자와 전입신고를 해두었어도 보증금의 상당 부분을 날리게 됩니다. 이유는 세금 체납으로 인해 공매를 진행할 경우 보증금이 세금체납액의 후순위로 밀리게 되기 때문입니다. 낙찰이 되고 낙찰대금에서 공매비용 → 세금체납액 순으로 변제되고 그다음 순위로 전세임차인에게 배당됩니다.
위의 사례처럼 전세사기 방법도 나날이 발전하고 있기 때문에 이에 대응하는 방법과 계약 체결 전 예방이 중요합니다.
그럼 전세사기 예방법에 대해 아래에서 알아보겠습니다.
■빌라 전세사기 예방법 6가지
1. 국세 / 지방세 완납증명원 요구
첫 번째, 임대인에게 근저당 계약서상의 채무뿐만 아니라 실제 체납된 세금 파악을 위해 국세지방세 완납 증명원을 요구합니다.
사실 임차인이 임대인에게 이런 증명들을 요구하기가 쉽지는 않습니다. "전세자금 대출을 위해 은행에서 요구한다"라고 말을 하면 어렵지 않게 받을 수 있다고 합니다. 이로 인해 임대인에 대한 채무관계를 확인해 보아야 합니다.
2. 특약사항 활용
부동산 계약 시 , 애매한 건 특약에 넣는 게 좋습니다.
특약사항에 '잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다' , '만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차 보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다'라고 기재합니다. 이렇게 해두면 명의를 바지사장에게 넘기더라도 예방이 일부 가능합니다.
이런 요구는 안 해줄 이유는 없을 것이므로 부동산 중개인도 충분히 건물주에게 협의를 진행해 줄 것입니다.
3. 실제 빌라 시세 파악하기
전세가는 보통 매매가의 70~80%이니 이런 점을 미리 확인해 두시면 좋습니다. 전세를 구하는 경우 매매가는 잘 알아보지 않는 경향이 있습니다. 인근 부동산 몇 군데만 들려도 대략적인 시세는 파악할 수 있으니, 계약하는 곳의 시세가 매매와 전세 갭 차이가 안 난다면 의심해봐야 하는 부분입니다.
4.입지확인
전세 계약하는데 입지분석까지 해야 하나 싶지만, 혹시나 불미스러운 일로 내가 직접 입찰을 해야 하는 최악의 상황까지도 생각해봐야 합니다. 내가 매입하더라도 안전마진을 확보할 수 있어야 합니다.
5. 보증보험 활용
주택도시보증공사(HUG)를 보증보험을 가입을 통해 임대인이 돈을 주지 않는 것에 대해서도 대비해야 합니다. 보증보험을 가입하게 되면 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돈을 돌려주기 때문에 안전하다 볼 수 있습니다. 단 한 달에 일정 부분의 보험료가 발생하는 부분은 있습니다.
6. 등기부등본 필수 확인
공인중개사가 계약 시 떼어주긴 하겠지만, 본인이 직접 따로 떼어보고, 잔금 시에도 떼어서 확인, 그리고 잔금 후 다음날에도 떼어 확인해보아야 합니다. 즉, 계약 전 후 3번 정도는 직접 본인이 떼어보고 확인해야 합니다.
어렵게 마련한 소중한 보증금을 지키기 위해서는 다소 번거롭더라도 철저히 확인하고 안전장치를 마련해 두어야 합니다. 주택 임차계약을 알아보고 있다면 위의 내용을 숙지하셔서 돈을 잘 지키시길 바랍니다.
