부동산 경매의 개념과 종류
부동산 경매 공부를 하면서 가장 기본적으로 알아야 하는 경매의 의미와 종류에 대해서 알아보겠습니다.
■부동산 경매에 대해서
부동산 경매를 설명하기 앞서 경매의 의미에 대해 알아보겠습니다.
경매의 의미는 물품을 파는 방법 중 하나로 물건을 팔고자 하는 사람이 가격을 정하지 않고 구매 희망자들이 희망하는 가격을 적어내면 그중 최고가를 적어낸 입찰자에게 판매하는 형태의 거래를 말합니다.
예시)
수산시장에서 오늘 잡은 문어를 판다고 하면,
매도인이 최저가를 30,000원으로 정하였습니다.
그럼 A라는 구매희망자는 35,000원을 부르고 B는 40,000원을 불렀다고 치면 최종 낙찰자는 B가 되게 됩니다.
결국에는 가장 높은 금액을 부른 B를 낙찰자라고 부르게 됩니다.
▶언제 경매를 하게 될까?
1) 매도인이 물건을 매매
2) 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 때
두 번째의 경우 채무자가 빚(채무)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 법원에 이를 근거로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 뒤 그 매각대금으로 채권을 충당합니다. 이는 법원 경매의 대표적인 예입니다.
▶부동산 경매란?
경매의 대상이 토지, 주택, 상가건물, 농지 임야, 공장 등 토지 및 그 정착물이라면 부동산 경매라고 말합니다.
☞자력구제금지(사적인 폭력을 금지) 원칙에 따라 공권력의 개입을 기다리지 않고 스스로 해결하는 행위를 금지함
▶ 부동산 매매와 경매의 차이점
| 부동산경매 | 부동산매매 | |
| 거래요청자 | 채권자 | 소유자 |
| 중개자 | 담당 경매법원 | 중개사무소 |
| 거래금액 | 감정평가 및 현황조사 | 매도인의 가격제시 |
| 권리관계 | 민법, 특별법 등 권리분석 필요 | 임대차 관계, 담보물권, 제한사항 등은 매도인 책임 |
| 거래가산정 | 유찰(최저가의 20%~30%) | 매수,매도인간의 가격협의 가능 |
| 계약관계작성 | 입찰표작성 및 매각허가결정 | 매매계약서 작성 |
| 계약금 | 보증금 : 최저가의 10% | 계약금 : 매매대금의 10% |
| 대금납부방식 | 보증금 + 잔금 | 계약금 (+중도금) + 잔금 |
| 잔금일 | 매걱허가결정확정일로부터 30일 | 매도인과 매수인 합의 |
| 소유권이전 | 잔금납부시 | 등기이전시 |
| 필요서류 | 낙찰자의 잔금완납증명원 | 매도인의 등기권리증, 초본, 매도인인감등 |
| 명도의무 | 낙찰자 | 매도인 |
■부동산 경매의 종류
1) 강제경매 : 집행권원 필요
2) 임의경매 : 담보권 실행을 위한 경매(집행권원 불필요)
3) 형식적경매 : 현물분할이 어려운 공유물분할을 위한 경매, 상속재산 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매 등
4) 유치권에 의한 경매 : 형식적 경매절차에 따라 실시
▶ 부동산 강제경매란?
부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로 법원에서 채무자의 부동산을 압류 또는 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차를 말합니다.
채권자가 채무자에게 허위로 돈을 빌려줬다고 한 뒤 채무자의 부동산을 경매신청을 한 뒤 집을 경매해버리게 되면 안 됩니다. 그래서 집행권원이란게 필요하게 됩니다.
※집행권원(채무명의, 집행명의)이란?
일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서
ex. 확정판결, 가집행선고부판결, 화해조서, 공정증서, 강제조정조서, 화해권고결정, 지급명령, 공정증서, 이행권고결정
공정증서의 경우 '강제집행의 인낙'하는 문구가 들어가야 함
▶ 부동산 임의경매란?
담보권 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않았을 경우 채권자가(저당권 등의 담보권을 가진 자) 담보권을 행사하여 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 회수할 수 있습니다.
채권자가 돈을 빌려줄 시 채무자의 집에 근저당을 설정을 합니다. 채무자가 돈을 갚기로 한 날 원금상환을 안 하거나 정해진 날에 이자를 주지 않을 시 채권자가 법원에 임의경매 신청을 합니다. 권리가 있는 채권자이기 때문에 법원에서는 바로 경매 진행을 한 후 낙찰자에게 받은 현금을 채권자에게 우선 지급 후 남은 잉여금을 채무자에게 지급하게 됩니다.
임의경매는 집행권원이 필요 없어 신속하게 채무자의 재산을 현금화할 수 있다는 장점이 있습니다.
부동산 경매에 대해 막연히 알고 있었던 것과 이렇게 개념에 대해 정리가 진행되고 나니 경매에 대해 조금 더 친숙해졌다는 생각이 듭니다. 앞으로도 차근차근 배워 나가 봐야겠습니다.
